W dyskursie dotyczącym grodzonych osiedli drażni mnie pewien uporczywie powielany schemat pojęciowy, o ile mi wiadomo: fałszywy. To schemat wiążący ogrodzenie z luksusem, prestiżem, wysoką ceną.
Czepnę się akurat swego kolegi Adama Leszczyńskiego, ale oczywiście nie on ten dyskurs wykreował, zresztą jego artykuł z ostatniej „Świątecznej” to omówienie książki socjologa Jacka Gądeckiego „Za murami”. W tym omówieniu powyższy schemat występuje jednak kilkakrotnie.
„Do zamkniętych osiedli pchają więc Polaków dwie uzupełniające się potrzeby – bezpieczeństwa i prestiżu” – pisze Leszczyński. O’rly?
Panowie, sprawdźcie oferty na warszawskim rynku nieruchomości. Dom na strzeżonym osiedlu jest ceteris paribus TAŃSZY od nieruchomości wolnostojącej, na przykład w ofercie tzw. mikrodewelopera (który zapełnił niewielką działkę kilkoma budynkami i fizycznie nie miał gdzie wcisnąć budki ochroniarza).
Gdzie więc ten prestiż, gdy się adresem demonstruje, że człowieka nie stać na dom wolnostojący? Gdzie to bezpieczeństwo, gdy zamiast indywidualnej instalacji alarmowej i spersonalizowanej umowy z agencją, mamy jakiegoś znudzonego dziadka w budce?
Skoro TAŃSZE nieruchomości na zamkniętych osiedlach współistnieją na rynku z DROŻSZYMI nieruchomościami wolnostojącymi, to dla mnie wyraźny sygnał, że pytanie „dlaczego Polacy chcą mieszkać na grodzonych osiedlach” jest źle sformułowane. To nie jest tak, że nie chcą – po prostu nie mają skąd wziąć dodatkowego megazłotego.
W dyskursie liberalnym często popełniany jest błąd utożsamienia podaży z popytem. Skoro najwięcej nowych nieruchomości oferowanych jest na zamkniętych osiedlach to znaczy, że klienci tego właśnie chcą.
To przecież nieprawda. Nawet na rynku konsumpcyjnych towarów szybkozbywalnych nie zawsze jest tak, że w podaży jest wszystko to, co chcieliby kupować klienci. Jeśli nie ma na rynku Coca-Coli w opakowaniach 0,7 litra to nie dlatego, że nikt by takich nie kupował, co po prostu dlatego, że racje logistyczno-marketingowe skłaniają koncern do trzymania się kilku standardowych objętości.
Im dalej od FMCG, tym większa rozbieżność między „ofertą dominującą w podaży” a „ofertą preferowaną przez klientów”. Deweloperzy na zmieniające się potrzeby klientów reagują z kilkuletnią bezwładnością. W dodatku operują na niewielkim rynku, a więc łatwo im tę bezwładność przerzucać na klientów – dzięki potędze argumentu „nic innego pan w tej okolicy i tak nie dostanie”.
Może więc warto zadać pytanie odwrotne: dlaczego deweloperzy chcą wciskać klientom grodzone osiedla? Prosta robocza hipoteza do przetestowania: tak jest taniej. Koszty dziadka w budce łatwo przerzucić na lokatorów, za to architekt projektujący osiedle połączone ze światem jedną bramą ma mniej roboty od architekta uwzględniającego kilka krzyżujących się ciągów komunikacyjnych.
Warto wreszcie sprawdzić, czy nabywcy nieruchomości rzeczywiście marzą o ogrodzeniu osiedla murem. Proste pytanie: „czy zapłaciliby państwo podobną sumę za mieszkanie/segment/dom na osiedlu niezamkniętym, ponadto położone w tej samej okolicy i oferujące identyczny standard wykończenia?”.
Albo Gądecki tego nie zbadał, albo zbadał ale Leszczyński nie streścił – w obu przypadkach, szkoda.
Obserwuj RSS dla wpisu.